入居までのスケジュールをご案内しています

住宅購入は業者任せで作業を進めていくと、目先のことしか見えなくなってしまいがちです。
先の工程、作業を知らないために、間違った選択をして後悔する人も少なくありませんので入居までのスケジュールをしっかりと把握しておきましょう。

まず新築分譲住宅を「購入する」ケース。
新築（未完成）物件を買う場合に注意したいのは「金利変動」です。
売買契約をしてから引き渡しまでの間に金利が大きく上昇すると、売買契約前後に立てた資金計画の練り直しをしなくてはなりません。
財形融資など公的融資は「申込み時点」での金利が適用されるのに対して、銀行ローンやフラット35などの民間ローンは、「融資実行時点」での金利が適用されます。
現時点の金利プラス0.2〜0.5％にして、金利が上がっても返済可能かどうかを確認してください。
新築でも、完成済み、もしくは完成間近の物件なら、金利変動リスクは低くなります。

次に中古住宅のケースです。
中古住宅のメリットは、売買契約から引き渡しまでの期間が短いため、金利上昇リスクが低いことです。

中古物件は、最大で「物件価格×3％＋６万円＋消費税」の仲介手数料がかかります。これは売買契約時に現金で支払うものです。

中古物件を購入し、入居前にリフォームする場合、リフォーム費用は現金で用意できるのがベスト。
でも、用意できない人もいるでしょう。
すべての金融機関ではないですが、リフォーム費用を物件購入資金と一緒に「住宅ローン」として融資するところもあります。
リフォームローンは住宅ローンに比べ金利が高めで住宅ローンとして借りられるなら、金利面でのメリットが大きいです。
金融機関のHPには具体的な条件は書いていないことがほとんどなので直接問い合わせるか、仲介の不動産業者に聞いてみるのも一法でしょう。

最後に取り上げるのが、家を「建てる」ケースです。窓口ベースで分けると、大きく、建築家に設計を依頼するケースと、工務店に直接依頼するケースと、ハウスメーカーと契約するケースの3つがあります。

また、すでにある土地に建てるケースと土地探しから始めるケースでも資金面での注意点が異なります。

資金面での最大の注意点は、「建物が完成するまでの間の資金繰り」。
建て主に資金繰りの負担がかかるケースほど、慎重なプランを立てなくてはなりません。

マンションを「購入する」ときは、契約時に頭金を入れ、残金は引き渡し時に住宅ローンで決済するので、自己資金としての現金が物件価格の1〜2割程度しかなくても、開発業者が資金繰りをしているので何とかなります。

一方、建築家に設計を依頼する場合、建築家が材料費や人件費の立て替え払い、つまり、資金繰りをすることがないのが一般的。
しかも、工務店に対して材料費、中間資金、引き渡し時残金決済など、分割で支払うスケジュールがほとんどです。
分割割合は、建築士のやり方によって異なりますが、仮に、材料費と中間資金で建築費の50％が引き渡し時決済というケースで、選んだ住宅ローンが引き渡し時決済にしか使えないローンだとすると、最初の２回分について現金の持ち合わせがないといけません。このようなケースは、資金繰りを負担する分、「購入する」ケースより多くの現金の用意が必要といえます。

では、建築と中の分割払い分を、住宅ローンで対応するのは可能か。
これについては金融機関によってまったく対応が異なります。
対応可能な銀行でも、住宅ローンの中では特殊な扱いになるので、パンフレットやHPに書いてあるわけではありません。
手間はかかりますが、問い合わせてみるのが一番でしょう。

土地を購入して、そこに注文住宅を建てようと考えている人は、さらに全体のスケジュール把握は重要です。

原則として、土地だけの購入には住宅ローンは使えません。

ただし、土地購入後一定期間内に建物を建てるなら「土地先行ローン（または土地取得ローン）」という形で、住宅ローンが利用できます。
これは扱う銀行が限られているのは事前に調査が必要です。

このケースの注意点は、ローンを使うタイミングです。
土地取得の際にローンを使わずに現金で購入し、自己資金が大幅に少なくなると、現金が足りなくなることがあります。
直手金・中間金を支払うのが一般的ですから、その分の現金を残しておく方が安心です。
土地取得時のローンの割合を多くするといいでしょう。

新生銀行のパワースマートローン